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Edificios - Programa esquemático de mantenimiento


CAPITULO 4

PROGRAMA ESQUEMÁTICO DE MANTENIMIENTO

Se consideran obra, trabajos y actuaciones de mantenimiento todas aquellas acciones encaminadas a la conservación física y funcional de un edificio a lo largo del ciclo de vida útil del mismo. Mantener, en general, significa conservar y también mejorar las prestaciones originales de un elemento, máquina, instalación o edificio a lo largo del tiempo.

El mantenimiento preventivo tiene la posibilidad de ser programado en el tiempo y, por lo tanto, evaluado económicamente. Está destinado, como su nombre indica, a la prevención, teniendo como objetivo el control " a priori " de las deficiencias y problemas que se puedan plantear en el edificio debidas al uso natural del mismo.

Son operaciones típicas de este tipo de mantenimiento, las inspecciones y revisiones periódicas, la puesta en marcha y parada de ciertas instalaciones, la limpieza técnica e higiénica, las operaciones de entretenimiento y manutención y las sustituciones de pequeños elementos fungibles.

El mantenimiento corrector comprende aquellas operaciones necesarias para hacer frente a situaciones inesperadas, es decir, no previstas ni previsibles. Las reparaciones y sustituciones físicas y/o funcionales son operaciones típicas de este tipo de mantenimiento.

Hemos de reconocer que la mayor parte de los usuarios no somos conscientes, en ocasiones, de que cualquier inmueble se deteriora con el uso y envejece por el paso de los años.

No estamos suficientemente sensibilizados de que los edificios que nos sirven de vivienda necesitan una serie de atenciones periódicas para que puedan darnos, de forma continuada, las prestaciones que esperamos de ellos.

Es igualmente cierto que el usuario (propietario o inquilino) siente un mayor grado de preocupación por todo lo referente a la vivienda que ocupa (sea ésta un piso o una vivienda familiar) que por los elementos comunes del edificio o de la urbanización en que se encuentra ubicada aquella vivienda. Y esto sucede, generalmente, porque no es consciente de su participación en los elementos constructivos y dotaciones que comparte con sus vecinos.

Es necesario igualar, o aproximar al menos, el grado de preocupación que sentimos por una y otra cosa. Una vivienda bien conservada puede resultar muy poco útil si el edificio en que está situada es una ruina. La mejor instalación (eléctrica, de calefacción, etc.), mal conservada está condenada al fracaso en poco tiempo. Para no llegar a tales extremos, bueno será que empecemos a darnos cuenta de que la falta de un adecuado mantenimiento provoca el envejecimiento prematuro de los edificios.

Y que, consiguientemente, para evitar daños y consecuencias más graves que las que se derivan de un normal envejecimiento, el mantenimiento debe comenzar el mismo día en que se ocupa la vivienda y el edificio.

No hacerlo así podría conducir a situaciones no deseadas y muy complicadas.

Es cierto que todo tipo de mantenimiento genera un gasto. Pero todo usuario consciente de su condición debe pensar que, en realidad, está haciendo una inversión para evitar incurrir, a corto plazo, en gastos mucho mayores y, ¡quien sabe!, si también en responsabilidades legales, siempre difíciles de asumir.

Por eso, desde estas páginas, queremos invitar a una reflexión sobre la necesidad de llevar a cabo el adecuado mantenimiento de edificios, reflexión que apoyamos en las siguientes razones:
  • Para conservar el propio patrimonio que, en la mayoría de las ocasiones, tanto ha costado crear.
  • Para evitar las molestias que generan las averías en las instalaciones, las paradas de los servicios (por ejemplo el ascensor), las obras imprevistas de reparación.

  • Por obligación derivada de la normativa vigente (apartado de "Normativa aplicable" del Anexo 1 de este Manual).
Por razones de:
  • Seguridad (piense, por ejemplo, en un accidente en el ascensor; una explosión de la caldera de gas …).
  • Higiene y salud (un atasco en los desagües, la contaminación del agua del aljibe).
  • Confort (una avería en la producción de agua caliente sanitaria, o para calefacción).
  • Por economía. Si no se acomete el mantenimiento preventivo adecuado, cuando llegue la inevitable avería, no habrá forma aceptable de soportar el gasto que originará la explosión.
  • Una instalación mal conservada produce mayores consumos.
  • Una instalación envejecida u obsoleta, rinde poco y consume mucho.
  • Un edificio mal conservado rebaja considerablemente el precio de mercado de su vivienda en el caso de que quisiera venderla.
  • La falta de mantenimiento puede invalidar los seguros contratados y las garantías con que cuente la vivienda y el edificio.
3.1. ACLARACIONES SOBRE LA TERMINOLOGIA UTILIZADA.

A continuación, se trata de esclarecer el significado e intenciones de los términos y expresiones utilizadas en los cuadros, donde, más adelante, se reflejan de forma sistemática y ordenada las operaciones y trabajos de mantenimiento y conservación:

a) Frecuencia.

Periodos de tiempo recomendados para llevar a cabo las inspecciones y comprobaciones.

En determinados supuestos referidos a ciertas instalaciones, la frecuencia de la inspección, control, comprobación o prueba, según se trate, es la exigida por las normas de obligado cumplimiento, haciéndose, en tales casos, la mención expresa correspondiente.

Cuando se marcan determinados periodos de tiempo, (cada mes, año o varios años) con carácter de recomendación, deben entenderse que, en cualquier caso pueden ser aproximados según márgenes de tolerancia admisibles. En otros casos concretos se recomienda, además, la época del año en que deben hacerse las revisiones.

Cuando se dice: " permanentemente " no se pretende indicar que haya de estarse en todo momento revisando e inspeccionado los aspectos que se señalan, sino que se trata de advertir especialmente a todos los usuarios sobre la necesidad de su constante atención y vigilancia respecto de aquellas posibles anomalías o deficiencias más llamativas que, aunque la mayoría de las veces pueden no revestir importancia, de no ser detectadas a tiempo pueden dar lugar a daños de consideración, o causar perjuicios importantes.

Se trata, en este apartado, de defectos y anomalías para cuya detección no se requiere en principio, cualificación o especialización alguna. No obstante, de ser advertidas, para su valoración sí que es preciso, en la mayoría de supuestos, contar con el asesoramiento de especialistas o técnicos competentes, según el caso.

b) Inspecciones y comprobaciones.

En este apartado se indican, de forma sistemática, las acciones de vigilancia, revisiones, comprobaciones y pruebas, en su caso, a llevar a cabo en los periodos de tiempo señalados, los aspectos o elementos a vigilar, revisar o comprobar y la persona, empresa o institución encargada de ello.

En todas las acciones de vigilancia permanente, al especificarse que corresponde efectuarlas a los usuarios debe entenderse que nos referimos a cualquier ocupante habitual y permanente de las viviendas o de los edificios, sea o no responsable de la comunidad de propietarios, en su caso.

No obstante cuando se trate de elementos y servicios comunes, de ser observadas anomalías en los mismos, por cualquier usuario del edificio, debe ser puesto en conocimiento de los responsables de la comunidad de propietarios, Presidente o Administrador, para que sean éstos quienes soliciten en su caso, las consultas técnicas pertinentes.

En el caso de elementos constructivos o instalaciones comunitarias, las revisiones asignadas a los usuarios referidos a periodos de tiempo determinados, cada año, cada tres años etc. ha de entenderse que corresponden a los representantes de la comunidad de propietarios.

c) Actuaciones.

Acciones a emprender, en su caso, como resultado o consecuencia de las inspecciones o comprobaciones, o bien trabajos o actividades de mantenimiento como engrases, limpiezas, etc.,a llevar a cabo con la periodicidad indicada, sin necesidad de inspección previa.

En el caso de vigilancia permanente por los usuarios, las actuaciones se simbolizan, con carácter general, con una señal de advertencia, pretendiendo resaltar con ello, que si se detecta alguno de los defectos o anomalías señaladas u otras similares, debe prestarse, en principio, la mayor atención posible y en función de la importancia de las mismas, proceder en consecuencia.

Cuando se trate de daños o deficiencias que puedan afectar a la cimentación, los elementos estructurales (vigas, pilares, forjados, etc.), las fachadas y en general, la estabilidad de los elementos constructivos o puedan suponer riesgos de accidentes para los propios ocupantes del edificio o para terceros, debe consultarse con técnico competente y actuar según el pronunciamiento del mismo.

Se consideran como técnicos competentes, los titulados universitarios con atribuciones legalmente reconocidas en la materia de que se trate. Con carácter general, son técnicos competentes en edificaciones de viviendas, los arquitectos, arquitectos técnicos o aparejadores y, en materia específica de instalaciones, también los ingenieros e ingenieros técnicos.

En los supuestos en que se recomienda: " ejecutar el tratamiento y reparaciones detalladas por el especialista o consultar con técnico competente ", se pretende indicar que a la vista del resultado de la inspección practicada por el especialista sea éste quien, en el caso de detectar deficiencias, se pronuncie sobre los trabajos a realizar o sobre la necesidad de consultar previamente con técnico competente cuando así lo considere.

De todas formas, al tratarse de recomendaciones, será el propietario de la vivienda o la comunidad de propietarios, cuando se trate de un elemento común, quienes decidan si creen oportuno seguir el procedimiento señalado o si estiman acudir directamente al técnico.

A los efectos recomendados se considera como especialista el profesional cualificado, capacitado y acreditado en el oficio o trabajo de que se trate (electricista, oficial albañil, calefactor, fontanero, etc.).

Las limpiezas normales y cotidianas de los espacios y elementos constructivos, no se han considerado entre las operaciones de mantenimiento programado. Figurando los consejos pertinentes en la Parte 2 de este Manual.

3.2. PREVISIONES QUE HAY QUE CONSIDERAR.

Con vistas a facilitar las operaciones y trabajos de mantenimiento y conservación y ahorrar tiempo y dinero, se recomienda adoptar medidas previsoras como disponer de determinados recambios o repuestos para posibles sustituciones o reposiciones y conservar los catálogos, datos de materiales utilizados y documentación técnica final de la obra ejecutada. A continuación se relacionan las previsiones mas significativas que hay que tener en cuenta.

3.2.1. Repuestos y recambios.

Se recomienda disponer de repuestos y recambios de:
  • Piezas de pavimentos y solerías.
  • Azulejos, plaquetas o placas de alicatados y chapados.
  • Cartuchos de fusibles de protección en cuartos de contadores eléctricos.
  • Mecanismos eléctricos.
  • Elementos de protección eléctrica de motores de depuración y circulación de agua, grupos de presión u otros.
  • Productos para el mantenimiento de la calidad del agua en piscinas.
  • Productos de limpieza.
Documentación técnica y administrativa.

Se recomienda conservar y tener disponible en todo momento la documentación técnica y datos finales de la obra ejecutada, como:
  • Catálogos de piezas de recambios de equipos, máquinas, aparatos e instalaciones.
  • Planos de elementos, redes e instalaciones ocultos.
  • Datos de suministradores, marcas y modelos de:
    • Mecanismos eléctricos.
    • Extintores.
    • Carpinterías.
    • Aparatos sanitarios y griferías.
    • Calentadores.
    • Aislamientos e instalaciones.
    • Máquinas, equipos y aparatos instalados.
    • Herrajes de puertas y ventanas.
    • Solerías.
    • Alicatados y aplacados.
    • Persianas.
  • Datos de instaladores y montadores.
  • Garantías de aparatos, equipos, máquinas e instalaciones.
  • Protocolos, informes y dictámenes sobre pruebas e inspecciones y comprobaciones de especialistas, mantenedores autorizados, técnicos, organismos públicos y otros que hubieran intervenido en tales operaciones.
3.3. ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS.


 3.3.1.- Cimentación
 Frecuencia
 Inspecciones y comprobaciones
 Actuaciones
 Permanentemente

 VIGILAR: usuarios
  • Acciones en zonas contiguas o bajo el edificio.

  • Excavaciones en solares próximos.

  • Obras subterráneas en la vía pública.

  • Fugas de agua.





 3.3.2.- Estructura
 Frecuencia
 Inspecciones y comprobaciones
 Actuaciones
 Permanentemente

 VIGILAR: usuarios
  • Aparición de humedades.

  • Desplomes, oxidaciones, fisuras y grietas, en cualquier elemento constructivo.

  • Ataques de termitas, carcoma, hongos por humedad, elementos estructurales de madera.



 Cada año

 REVISAR: especialista
  • Ataques de termitas, carcoma, hongos por humedad, elementos estructurales de madera.

  • Ejecutar el tratamiento y reparaciones detalladas por el especialista o

  • Consultar técnico compe- tente.

 Cada 5 años

 COMPROBAR: especialista
  • Estructura de hormigón: Sellado juntas de dilatación.

  • Estructura de acero: estado pintura de protección.

  • Estructura de madera: estado pintura de protección.

  • Ejecutar el tratamiento y reparaciones detalladas por el especialista o

  • Consultar técnico compe- tente.

 Cada 15 años
 REVISAR: técnico competente
  • Estado general de la estructura.

  • Según Informe-dictamen del ténico competente.



 3.3.3.- Fachadas
 Frecuencia
 Inspecciones y comprobaciones
 Actuaciones
 
 a) Paredes y revestimientos exteriores
 Permanentemente

 VIGILAR: usuarios
  • Aparición de humedades.

  • Desplomes, fisuras y grietas.

  • Desprendimientos, piezas sueltas.



 Cada 3 años

 REVISAR: especialista
  • Juntas de dilatación y el sellado de juntas entre carpintería y paredes.

  • Reposición en su caso.

 Cada 5 años

 COMPROBAR: especialista
  • Fijaciones de aplacados, cornisas, impostas y elementos salientes.

  • Estado de ganchos de servicio (se deben comprobar siempre con carácter previo a su utilización).

  • Estado de pinturas.

  • Ejecutar el tratamiento y reparaciones detalladas por el especialista o

  • Consultar técnico compe- tente.

 Cada 15 años

 COMPROBAR: técnico competente
  • Estado general de la paredes.

  • Fijaciones de aplacados, cornisas, impostas y elementos salientes.

  • Según Informe-dictamen del ténico competente.

   b) Carpinterías y elementos de protección
 Permanentemente

 (persianas, rejas y barandillas)

 VIGILAR: usuarios
  • Roturas de cristales.

  • Fijaciones y anclaje de barandillas defectuosas.

  • Oxidaciones y comisiones en elementos metálicos.

  • Ataque de hongos o insectos en los elementos de madera.



 Cada año

 COMPROBAR: usuarios
  • Las juntas de estanqueidad en la carpintería y entre la carpintería y los vidrios.

  • Los sistemas de evacuación.

  • Juntas de sellado entre carpintería y alféizares.

  • Limpiar las carpinterías y persianas.

  • Reponer juntas, en su caso por especialista.

  • Limpiar orificios para evacuación de condensaciones.

 Cada 3 años

 REVISAR: usuarios
  • La pintura de la carpintería y la cerrajería.

  • Mecanismos de cierre y maniobra.

  • Repintar o barnizar en su caso, por especialista.

  • Ajustar y engrasar cierres y bisagras y demás elementos móviles de la carpintería y elementos de protección.

 Cada 5 años

 COMPROBAR: especialista
  • Los elementos de fijación y anclaje de las carpinterías, rejas y barandillas.

  • Ataques de termitas, carcomas, hongos por humedad, etc. en elementos de madera.

  • Estanqueidad.

  • Mecanismos de cierre y maniobra.

  • Cintas, guías y topes de persianas.

  • Ejecutar el tratamiento y reparaciones detalladas por el especialista, o ...

  • Consultar técnico compe- tente.



 3.3.4.- Divisiones interiores
 Frecuencia
 Inspecciones y comprobaciones
 Actuaciones
   a) Paredes
 Permanentemente

 Vigilar: usuarios
  • Aparición de humedades.

  • Fisuras, grietas y desprendimientos.

  • Desprendimientos, piezas sueltas.



   b) Puertas, mamparas y barandillas de escaleras
 Permanentemente

 Vigilar: usuarios
  • Cierres defectuosos.

  • Roturas de cristales.

  • Fijaciones y anclajes defectuosos.

  • Ataque de hongos o insectos en la madera.

  • Oxidaciones y corrosiones en elementos metálicos.



 Cada 3 años

 Revisar: usuarios
  • La pintura de la carpintería y la cerrajería.

  • Mecanismos de cierre y maniobra.

  • Repintar, en su caso, por un especialista.

  • Ajustar y engrasar cierres, bisagras y demás elementos móviles de la carpintería y elementos de protección.

  • Repintar en su caso por especialista.

  • Ajustar y engrasar cierres y demás elementos móviles de la carpintería y elementos de protección.

 Cada 5 años

 Comprobar: especialista
  • Los elementos de fijación y anclaje de las carpinterías, rejas y barandillas.

  • Ataques de termitas, carcomas, hongos por humedad, etc. en elementos de madera.

  • Oxidaciones y corrosiones en elementos metálicos.

  • Ejecutar el tratamiento y reparaciones detalladas por el especialista, o ...

  • Consultar técnico compe- tente.


   3.3.5.- Cubiertas
 Frecuencia
 Inspecciones y comprobaciones
 Actuaciones
   a) Azoteas
 Permanentemente

 Vigilar: usuarios
  • Estancamiento de agua.

  • Fisuras, grietas, hundimientos y piezas sueltas.

  • Aparición de humedades en los techos de la última planta.



 Cada año

 Revisar: usuarios o especialista
 Preferentemente antes de la época
 de lluvias
  • Juntas de dilatación, cazoletas y canalones.

  • Encuentros con paramentos verticales.

  • Juntas de solería en faldones.

  • Estado de la solería.

  • Limpieza general de los faldones, gárgolas, cazoletas y canalones de desagüe.

  • Reponer o reparar por especialista los elementos dañados.

 Cada 3 años

 Comprobar: especialista
  • Estado de pavimentos, acabados superficiales, anclaje de mástiles, tendederos, chimeneas, etc.

  • Ejecutar el tratamiento y reparaciones detalladas por el especialista o

  • Consultar técnico compe- tente.

   b) Tejados
 Permanentemente

 Vigilar: usuarios
  • Aparición de vegetaciones.

  • Hundimientos y piezas rotas o desplazadas.

  • Aparición de humedades en los techos de la última planta.



 Cada año

 Revisar: especialista
 Preferentemente antes de la época
 de lluvias
  • Limahoyas, limatesas, canalones, gárgolas, cazoletas y piezas de encubrición.

  • Encuentros con paramentos verticales.

  • Limpieza general de limahoyas, limatesas, canalones, gárgolas, cazoletas y canalones de desagüe.

  • Reponer o reparar por especialista los elementos dañados.

 Cada 5 años

 Comprobar: especialista
  • Estado de sujecciones de piezas, juntas, canalones, faldones, vierteaguas, gárgolas, anclaje de mástiles, chimeneas, etc.

  • Estado y solidez de los ganchos de servicio. (Se deben comprobar siempre con carácter previo a su utilización).

  • Ejecutar el tratamiento y reparaciones detalladas por el especialista o

  • Consultar técnico compe- tente.

   c) Especiales (monteras y claraboyas)
 Permanentemente

 Vigilar: usuarios
  • Rotura de vidrios o placas y piezas sueltas

  • Aparición de goteras o humedades.

  • Sistemas de cierre y accionamiento de elementos móviles.



 Cada año

 Revisar: especialista
 Preferentemente antes de la época
 de lluvias
  • Juntas, encuentros y canalones.

  • Los sistemas de cierre y accionamiento de los elementos móviles.

  • Limpieza general.

  • Reponer o reparar por especialista los elementos dañados o defectuosos.

 Cada 5 años

 Comprobar: especialista
  • Estado de elementos sustentantes, anclajes, sellados, etc.

  • Estado y solidez de los ganchos de servicio. Se deben comprobar siempre con carácter previo a su utilización.

  • Ejecutar el tratamiento y reparaciones detalladas por el especialista o

  • Consultar técnico compe- tente.


   3.3.6.- Aislamientos vistos: térmicos, acústicos y fuego.
 Frecuencia
 Inspecciones y comprobaciones
 Actuaciones
 Permanentemente

 Vigilar: usuarios
  • Deterioro superficial.



 Cada 2 años

 Comprobar: especialista
  • Estado de los aislamientos.

  • Ejecutar el tratamiento y reparaciones detalladas por el especialista o

  • Consultar técnico compe- tente.

 

3.7. INSPECCIONES TECNICAS DEL EDIFICIO.

Determinados Ayuntamientos tienen aprobadas ordenanzas municipales que comprenden un conjunto de normas para la inspección técnica de los edificios, en las que se establece la obligatoriedad de que el propietario del edificio o la comunidad de propietarios, según se trate, debe someter al edificio, a partir de haber cumplido un número determinado de años desde su recepción, a inspecciones técnicas relativas a las exigencias básicas de seguridad de utilización, resistencia mecánica y estabilidad, seguridad en caso de incendios y otros requisitos esenciales.

Dichas inspecciones:
  • Han de ser llevadas a cabo, en su caso, por técnicos competentes.
  • Se realizan con cargo a la propiedad del inmueble.
  • Pueden obligar a la propiedad del inmueble a realizar las obras correspondientes de reparación, cuando se detecten ciertos daños y se ordene llevar a cabo las mismas.
El incumplimiento de las obligaciones referidas se tipifica en las ordenanzas reseñadas como infracción de diversa graduación que lleva aparejada sanción de multa.

Se advierte por tanto, que se informe si el municipio donde está ubicado su edificio tiene establecidas las obligaciones mencionadas y, en tal supuesto, de cuál es el alcance de la normativa y exigencias que rijan al respecto para establecer las previsiones oportunas.



 

    

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